Comment sont imposés les revenus locatifs?

On va balayer les différents régimes fiscaux et comprendre globalement comment sont imposés tes revenus locatifs.

Ici nous ne parlons pas de l’imposition de sociétés (SAS, SCI..), nous en discuterons dans la formation parce qu’elle demande une analyse plus approfondie.

L’imposition sur les loyers locatifs

En tant que personne physique, l’imposition de loyers va évidemment dépendre de ton régime d’imposition et sera soumise à deux types d’impôts :

  1. Impôt numéro 1 : L’impôt sur les revenus (IR) -> L’impôt sur les loyers locatifs s’ajoute à tes autres revenus et est donc imposable à ta TMI (11%, 30%, 41% ou 45%)
  2. Impôt numéro 2 : les prélèvements sociaux (PS) de 17.2%

Les différentes catégories d’impositions : le foncier et le BIC.

 

impots revenus locatifs

  1. Le foncier concerne la location dite “nue” ou non meublé.
  2. Le BIC concerne uniquement la location meublée. Les revenus issus de ce régime sont considérés comme des revenus commerciaux, ce qui aura une grosse incidence comptable.

Chaque catégorie possède des familles différentes d’impositions “micro” (fonctionne à l’abattement forfaitaire) et “réel” (fonctionne aux charges réelles décaissées) :

Foncier : Micro Foncier / Foncier Réel ou Déficit Foncier

BIC : Micro BIC / LMNP ou LMP

Chaque catégorie nécessite une analyse précise et sera détaillée grandement dans le programme avec de nombreux exemples mais quelques éléments importants sont à retenir pour chacun des régimes:

1. Micro foncier : L’abattement forfaitaire déterminé par l’administration fiscale pour le régime micro-foncier est de 30% dans une limite de 15 000€ de revenus locatifs encaissées par an (charges comprises).

2. Foncier réel : Le régime foncier réel te permet de déduire de nombreuses charges comme les charges de copropriétés, l’entretien du bien, la gestion locative, les travaux, les intérêts d’emprunts bancaires etc.. mais nécessitera un comptable pour ta gestion (150-300€ par an)

3. Déficit foncier : C’est le régime foncier réel avec une base imposable en dessous de 0. L’intérêt de créer un déficit ? Il est non seulement reportable les années suivantes sur ta base de loyer imposable, mais peut aussi être reportable sur ton revenu professionnel! Ce qui implique une baisse d’imposition sur ton salaire par exemple.

4. Micro BIC : L’abattement forfaitaire déterminé par l’administration fiscale pour le régime micro-foncier est de 50% dans une limite de 72 500€ de revenus locatifs encaissées par an. En contrepartie, il faudra déclarer une activité commerciale : t’inscrire au GREFFE, obtenir un numéro de SIRET et t’acquitter de la CFE etc…

5. Micro BIC (tourisme) : Le principe est le même que pour le Micro BIC mais concerne une location de meublés de tourisme classés et aux chambres d’hôtes. L’abattement forfaitaire est de 71% dans une limite de 176 200€ de revenus locatifs encaissés par an.

6. LMNP : A noter que si le plafond dépasse 72 500€ on bascule automatiquement du MICRO BIC au LMNP. C’est l’un des statuts les plus courants pour faire de la location meublée. Il permet comme pour le foncier réel de déduire toutes les charges de fonctionnement mais également d’amortir certaines dépenses (travaux, achats de meubles, murs, frais d’agences…).

Ce statut présente de nombreux avantages et subtilités que je ne peux pas détailler dans ce mail mais qui sera expliqué en long et en large au sein de la formation.

Comme pour le MICRO BIC, il faudra déclarer une activité commerciale (GREFFE, SIRET, CFE) et il induit des frais de gestion comptable. Les frais peuvent eux aussi être déduits.

7. LMP : C’est une variante à mi-chemin entre le LMNP et la société commerciale. Ce régime est plus complexe, est beaucoup plus d’actualité depuis deux ans suite à des nouvelles mesures fiscales prises par le gouvernement.

Nous le verrons en détail également.

J’espère que ce récapitulatif te sera utile. Pas mal d’informations mais très important de les avoir en tête.

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