Comment éviter de mettre de l’apport en prêt immobilier ?

La banque te prête de l’argent que tu n’as pas, pour acheter un bien immobilier. Tu vas le mettre en location pour qu’il te rapporte un loyer. Ce revenu servira à rembourser partiellement ou totalement ta mensualité de crédit. Tu te constitues un patrimoine avec un effort financier qui peut être faible : c’est l’effet de levier bancaire.

Si tu profites au maximum du crédit bancaire et de l’effet de levier, tu n’as pas besoin d’être riche pour investir.

1) Faut-il mettre de l’apport dans une acquisition immobilière ?

Avant les taux de crédits immobiliers étaient plus haut qu’aujourd’hui. Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, ta mensualité aurait été de 1799 € dans les années 1995. Aujourd’hui, les taux moyens étant beaucoup plus faibles, ta mensualité serait de 965 €.

Les temps ont changé, ce qui était valable à l’époque ne l’est plus aujourd’hui. Le coût actuel du crédit est très faible, de plus, lors d’un investissement locatif, les intérêts d’emprunts sont déductibles de tes loyers.

En cas de coup dur de la vie (accident, invalidité, licenciement, chômage…), penses-tu être plus en difficulté si tu as conservé ton épargne ou si tu as mis tout ton apport ? Autrement dit, dans le cas précédent, seras-tu plus en en difficulté sans crédit et sans épargne ou avec un capital de 200 000 € pour payer pendant plusieurs mois des mensualités de 965 € ? Tu seras beaucoup plus serein dans le second cas.

De plus, l’assurance, adossée au prêt immobilier, prend en charge les mensualités du crédit en cas de coup dur, si tu as souscrit des couvertures adéquates.

2) Mon banquier me demande de l’apport, que faire ?

En gardant ton épargne, tu as la possibilité de l’utiliser pour des projets futurs ou pour tes envies et besoins de la vie quotidienne.

Il arrive un moment où les banques ne te laisseront plus le choix, ils veulent que tu mettes un apport bancaire. Alors que de l’épargne sur les comptes pourraient les rassurer en cas de difficulté pour rembourser tes échéances, pourquoi te demande-t-il cela ?

La banque estime que tu vas t’impliquer dans ton projet, prendre une part de risque, en y mettant une certaine somme d’argent. De plus, un crédit effectué à 110%, c’est-à-dire un financement total comprenant le prix d’acquisition, les frais de notaire, les travaux … ne rassure pas forcément ton organisme préteur. En effet, si demain tu ne peux plus rembourser tes mensualités, si le bien doit être saisi et vendu, la plupart du temps il le sera à un prix inférieur au marché, la banque et les différents organismes ne récupèreront pas toute la part du montant qui leur est dû.

Essaie de négocier au maximum avec ton interlocuteur pour baisser cet apport et ne pas grignoter ton épargne. N’oublie pas qu’un différé de remboursement de prêt peut te permettre de te constituer ou reconstituer une épargne de précaution … même si ce n’est pas son but premier (n’en parle pas à ton banquier).

Dans certaines situations, tu n’auras plus le choix que de mettre un apport et « t’investir » dans ton projet. En effet, tu peux être bloqué par ton taux d’endettement (supérieur à 33%), par ton encours bancaire, ou simplement par de nouvelles conditions que la banque a mise en place pour l’octroi de crédit immobilier.

En mettant un apport, tu peux augmenter ta capacité d’emprunt, ton budget d’achat et éviter de laisser passer certaines opportunités qui se présentent.

3) Eviter l’apport dans un crédit, grâce au nantissement

pret immobilibier maison

Ton apport peut provenir de différents supports : épargne bancaire, assurance vie, épargne salariale, épargne retraite, etc. Néanmoins, pourquoi venir grignoter ton épargne, alors que tu peux la garder tout en obtenant ton prêt ?

Pour éviter de mettre un apport, tu as la possibilité de proposer à ton interlocuteur d’effectuer un nantissement d’une somme, c’est-à-dire le blocage d’une somme sur un placement, la plupart du temps sur un contrat d’assurance vie (ou d’une épargne salariale ou d’un portefeuille d’actions). L’organisme préteur se sert de ce nantissement pour garantir le prêt. Le créancier viendra « piocher » lors d’un rachat dans ce placement pour être remboursé de la somme due, en cas de défaillance de ta part.

Un accord écrit entre le souscripteur, l’assureur et le créancier doit être appliqué

Tu n’es plus libre d’effectuer les arbitrages ou les retraits que tu souhaites car un droit de regard du créancier s’applique durant toute la période de l’accord, il peut s’y opposer s’il estime que cela peut influer en sa défaveur sur la valeur du contrat.

Ex : ton banquier te demande 30 000 € d’apport sur un projet dont le financement est de 300 000 € sur 20 ans. Propose-lui de nantir cette somme sur un contrat d’assurance vie. Tu peux aussi lui soumettre l’idée d’effectuer un versement initial de 10 000€ puis 100€ tous les mois le long de ton prêt. Tu as moins d’argent « bloqué », tu peux partir facilement sur d’autres projets et cet effort d’épargne en plus peut provenir de ton cash-flow ou tout autre.

Les avantages du nantissement :

  • Tu évites de mettre de l’apport.
  • Ton épargne continue de fructifier.
  • Tu te sens plus en sécurité avec de l’épargne.
  • Tu saisis des opportunités d’investissements.
  • À la fin de ton investissement, tu possèdes un patrimoine immobilier et financier qui a pris de la valeur.
  • Peut te permettre d’éviter une garantie de type hypothécaire ou de cautionnement.

Le nantissement est une bonne solution pour éviter de mettre de l’apport dans tes projets, néanmoins n’oublie pas de demander une main levée du nantissement (gratuit) à la fin de ton prêt. L’épargne peut te rapporter plus d’argent que le coût d’un crédit immobilier. Fais en sorte de la conserver.

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