Immobilier: Dois-tu investir dans une grande ville ?

Tu regardes les annonces sur des sites, sans localisation particulière. Tu hésites peut-être entre une grande ville comme Paris, ou une petite de quelques milliers d’habitants.

Tu as du monde autour de toi qui a investi dans une métropole française. En quelques années leurs biens ont pris énormément de valeur et cela t’intéresse. Néanmoins tu te rends compte que cela leur coûte de l’argent et ne leur rapporte rien dans l’immédiat, ce n’est pas ton but, bien au contraire !

L’investissement dans une grande ville, comme tout investissement présente des avantages et inconvénients. Certains peuvent te sembler évident et d’autres moins.

1) Les avantages :

L’achat d’un bien dans une grande ville est intéressant dans un but patrimonial. En effet, si tu observes la courbe de l’évolution des prix au mètre carré dans les métropoles françaises sur les vingt dernières années, la courbe ne fait que monter. Bien-sûr il y a des périodes de crises mais cela finit toujours par croître. Tu devrais en plus de ta rentabilité, obtenir une plus-value significative sur du moyen et long terme.

Dans la plupart des métropoles et grandes villes, l’offre à la location est faible par rapport à la demande. Ainsi, tu as la « chance » de pouvoir avoir plus de locataires potentiels et ainsi du choix dans des dossiers de meilleure qualité.

Cela permet une vacance locative faible, voire quasi nulle dans des grandes villes comme Paris. Tu t’épargnes une gestion locative et un turn-over important.

2) Les Inconvénients :

Le prix d’achat est élevé du fait d’un prix au mètre carré important. Exemple : pour un budget de 300 000 €, à Paris tu vas pouvoir t’offrir un 30m², à Toulouse un 90m² et un immeuble entier à Clermont-Ferrand ou à Pau.

Avec un même budget, ta possibilité de diversification est beaucoup moins importante comme tu peux le voir d’après les chiffres ci-dessus.

Les loyers sont importants au m², néanmoins si tu fais le rapport avec le prix d’achat, ils sont faibles. Ta rentabilité sera donc moyenne et ton cash-flow difficile à obtenir.

Il te sera difficile d’enchaîner les investissements, sans cash-flow et avec des montants d’achats aussi importants, ton taux d’endettement grimpera vite : tu peux être bloqué rapidement par la banque pour l’obtention de nouveaux prêts.

3) Comment optimiser ton investissement ?

L’achat d’un bien immobilier dans une grande ville présente des avantages non négligeables, que ce soit en matière d’augmentation de patrimoine, gestion, prise de risque etc. Néanmoins cela reste difficile de multiplier ce type d’investissements et d’en vivre comme tu le souhaites.

Tu as malgré tout différents moyens d’optimiser ton investissement et de le rendre « rentable » :

  • Tu achètes des petits appartements par rapport à leur type, exemple : studio de 15-20m², T2 de 25-30m², T3 de 40-50m² : ton prix d’acquisition sera plus faible qu’un appartement de même type avec une surface plus importante. Néanmoins tu le loueras quelques dizaines d’euros de moins, pour une rentabilité finale plus importante.
  • La division : tu achètes une grande surface car le prix au m² est plus faible qu’un petit logement de type studio. Tu divises cet appartement en plusieurs plus petits.
  • La colocation te permet d’obtenir des loyers plus importants qu’une location d’un bien entier.
  • La location courte durée est contraignante par la gestion (tu peux déléguer), en revanche tes revenus sont plus importants. Attention aux grandes villes qui limitent et réglementent de plus en plus ce type de location.
  • Le mix : suivant la localisation, tu as la possibilité d’augmenter ta rentabilité et d’obtenir du cash-flow en combinant la location courte durée l’été et la location étudiante les 9 autres mois de l’année.

N’hésite pas à réunir ces différents moyens entre eux pour améliorer ton placement et avoir les avantages d’un investissement rentable et patrimonial : du cash-flow tous les mois ainsi qu’une plus-value potentiellement élevée en cas de revente.

Dans chaque ville il existe des quartiers plus ou moins côtés, les prix au mètre carré peuvent passer du simple au triple. Cette différence ne se retrouve pas au niveau des loyers : elle est plus faible. Bien-sûr, la demande locative et les risques ne sont pas les mêmes dans ces deux zones. Tu devines comment tu peux une nouvelle fois augmenter ta rentabilité.

L’investissement dans une grande ville est un moyen de te sécuriser en effectuant du patrimonial. Ce n’est pas forcément la meilleure chose quand tu vas commencer, cependant, si tu optimises bien tes différents projets, tu vas pouvoir enchaîner sur de nouveaux. L’acquisition dans ton patrimoine de ce type de biens est un point positif pour le banquier, il voit cela d’un bon œil, en bon père de famille, pour lui cela est un placement « sécurisant ».

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