Immobilier: Investir à l’étranger

Tu investis dans l’immobilier en France et tu aimerais te diversifier, tu souhaites peut-être tout simplement avoir un pied à terre pour tes vacances ou tes vieux jours dans un autre pays. Tu veux acheter un bien que tu mettras en location quand tu n’y es pas.

Dans tous les cas, effectuer une acquisition à l’étranger ne s’improvise pas.

Les différences administratives

Les démarches sont différentes d’ici. En effet, tu n’auras pas de signature chez un notaire dans tous les pays, cela peut-être fait chez un avocat. Les délais ne sont pas aussi longs qu’ici entre la signature du compromis et la remise des clefs. En France, il peut se passer 3 mois entre ces deux dates, alors qu’à l’étranger, tu peux être propriétaire en seulement quelques jours.

Tu ne peux pas être propriétaire seul dans tous les pays, notamment dans la plupart des pays asiatiques où tu t’engages à louer le terrain, pendant un certain nombre d’années, dont tu paies le loyer en avance. À la fin de ce bail, le propriétaire récupère son terrain et ce qu’il y a dessus. Tu peux essayer de prolonger la durée en cours de bail, moyennant un coût supplémentaire.

Dans d’autres pays, pour y investir tu dois apporter un certain patrimoine ou y loger un revenu important.

Comme tu le vois, tu ne peux pas faire ce que tu veux partout, renseigne toi bien avant. Rapproche-toi de professionnels comme des agents immobiliers, des sociétés spécialisées en investissement à l’étranger, des avocats internationaux etc.

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Comment investir ?

Tu peux investir et percevoir des revenus de tes biens immobiliers à l’étranger. Tu as la possibilité d’effectuer des acquisitions en direct ou indirectement par l’intermédiaire de parts de sociétés telles que des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Il est difficile d’obtenir des prêts immobiliers pour faire l’acquisition d’un bien à l’étranger. Or, ce qui fait de l’investissement en France une source d’augmentation du patrimoine intéressante, est l’effet de levier du crédit bancaire.

Certaines banques vont financer tes achats en Espagne, Portugal et Maroc. Pour les autres pays, tu dois avoir du cash. Il existe d’autres solutions alternatives tel qu’effectuer un prêt dans le pays d’investissement ou en France en mettant un bien déjà payé en garantie, mais cette solution est beaucoup plus difficile à obtenir.

Une autre solution serait d’investir à plusieurs. En revanche, il faut bien s’entendre et cadrer cette forme d’acquisition.

Comment sont imposés tes gains immobiliers à l’étranger ?

Comme en France, lorsque tu investis à l’étranger tu es soumis à l’imposition de tes loyers. Celle-ci va différer suivant les pays.

Les revenus d’un bien immobilier situé à l’étranger sont soumis aux régimes fiscaux dans le pays où il se situe.

Les revenus immobiliers perçus par un français vont subir une imposition là-bas et seront aussi inclus dans son revenu imposable en France. Mais de manière générale les conventions fiscales internationales permettent d’éviter une double imposition.

Ainsi, si tu veux savoir comment tes loyers vont être « mangés » par les impôts, tu dois chercher les conventions fiscales entre les deux états (France et ton pays d’investissement).

Dans cette convention fiscale, tu vas retrouver comment est définie la notion de résidence fiscale, c’est-à-dire ton lieu d’imposition, ainsi que les modalités d’impositions de chaque type de revenus.

Éviter la double imposition

Pour éviter la double imposition tu vas retrouver deux systèmes :

– Le crédit d’impôt, il comprend deux méthodes :

  • L’octroi d’un crédit égal au montant de l’impôt que tu as acquitté dans l’autre pays.

Ex : Tu as 5 000€ d’impôt sur le revenu à payer en France sur tes revenus immobiliers provenant d’un pays étranger. Si tu as déjà payé 3 000€ dans ce dernier pays, tu devras quand même régler le solde en France, c’est-à-dire 5 000 – 3 000 = 2 000€. Ce système t’évite une double imposition, mais au final tu payes la même somme que si ton bien se situait en France.

  • L’octroi d’un crédit égal au montant de l’impôt français si tu as été imposé dans le pays étranger. Cette méthode revient à t’exonérer de payer en France ton impôt sur les revenus étrangers.

Ex : Tu devrais avoir 5 000€ d’impôt sur le revenu à payer en France sur tes revenus immobiliers provenant d’un pays étranger. Tu as déjà payé 3 000€ dans ce dernier pays, tu ne devras rien payer en France car tu bénéficieras d’un crédit d’impôt égal à 5 000€ et donc d’une exonération. Ce système est très intéressant, notamment si l’impôt dans le pays étranger est inférieur à celui pratiqué ici.

Le taux effectif : Les revenus de l’étranger ne sont pas assujettis à l’impôt sur le revenu en France. En revanche, ils sont pris en compte lors de l’établissement de ton revenu fiscal de référence, pour la détermination de ton taux d’imposition.

Le taux effectif est d’appliquer le taux moyen dans d’autres recettes fiscales restantes.

Ex : Tu as un revenu imposable à 73 000€ en 2020, tes revenus provenant de l’étranger sont de 26 000€. Tu es à l’origine à un taux moyen d’imposition de 21,80 % qui passe à 26,80 %. Ce nouveau taux est appliqué seulement sur tes revenus français et non ceux de sources étrangères.

Si tu investis en société à l’étranger, tu peux te verser des dividendes. Dans les conventions fiscales, tu trouveras généralement les mêmes principes pour éviter la double taxation (flat-tax de 30% en France).

Comme tu le vois, avant d’investir à l’étranger, tu dois bien te renseigner sur les modalités et la fiscalité. L’investissement peut-être très rentable suivant les pays et situation. N’hésite pas à bien t’entourer de professionnels compétents.

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