Immobilier: S’enrichir en S’endentant

L’immobilier est à la fois un concept complexe pour certains et excitant pour d’autres. C’est un domaine dans lequel il ne faut pas se fier aux vérités toutes faites. C’est pourtant une première vérité que je vais vous exposer dans cet article.

« On s’enrichit en s’endettant » ! Et pour cause, l’immobilier est le seul actif pour lequel il est aisé, pour « le commun des mortels », d’obtenir un crédit bancaire. Allez donc voir votre banquier et demandez-lui un prêt de 100 000 € pour financer un achat d’actionsd’obligations ou encore de cryptomonnaies. C’est avec désarroi que vous constaterez qu’il ne peut vous aider dans votre démarche et qu’il vous proposera plutôt d’utiliser votre livret A.

Ainsi, l’épargnant qui souhaite acquérir un actif qu’il ne pourrait pas en principe financer sur ses deniers et économies personnels, s’attachera à investir dans l’immobilier, grâce au crédit bancaire. Il utilisera ce que l’on appelle « l’effet de levier ». Grâce au mécanisme de l’emprunt, l’investisseur pourra acquérir le bien immobilier et remboursera le crédit souscrit en rapport grâce aux revenus que lui procurera le dit bien immobilier. C’est au travers de ces revenus futurs que l’épargnant capitalise par le remboursement du capital emprunté initialement à la banque. C’est donc par ces revenus futurs qu’il n’aurait pas eu s’il n’avait pas acquis et emprunté que l’investisseur va s’enrichir dans le temps.

À l’inverse de ce que peut nous inculquer notre éducation ou culture et à contrario du bon sens populaire, l’endettement, bien évidement maîtrisé, permet à l’épargnant de développer son patrimoine de façon exponentielle par le mécanisme de la « capitalisation » et donc de s’enrichir.

Immobilier: Entre vérité et complexités liées à la période actuelle

Prenons l’exemple d’un investisseur qui acquiert un bien immobilier pour 100 000 €. Celui-ci souscrit un crédit du même montant sur 20 ans à 1,60 % assurance comprise. Il rembourse donc 500 € par mois de crédit bancaire mensuel. En contrepartie, il bénéficie d’une rentabilité brute de 7,20 % et perçoit donc 7 200 € de loyers annuels soit 600 € par mois. Les 600 € mensuels lui permettent de rembourser son crédit mensuellement et le différentiel entre le loyer et le crédit (100 € dans notre cas) permet de payer les charges, taxe foncière et autres frais divers.

Ainsi l’investissement est en principe autofinancé ce qui permet à l’épargnant, dans 20 ans, à l’issu du remboursement du crédit, de bénéficier :

  • Soit d’un revenu de 600 € brut minimum au vu de l’évolution de l’indice des loyers, s’il décide de conserver le bien immobilier et la rente afférente ;
  • Soit d’un capital, en principe d’une valeur minimum de 100 000 € au vu de l’évolution par nature « inflationniste » de l’immobilier, s’il décide de le revendre.

En effet, il en va de la logique que l’investisseur doit, dans sa recherche, trouver un bien de qualité, un emplacement sûr ainsi qu’un rendement et un potentiel de revente cohérent.Deux précisions complémentaires qui ont toutes leurs importances et qui sont intrinsèquement liées à la notion d’enrichissement liées à l’endettement :

  • La notion de « fiscalité » des revenus locatifs immobiliers doit faire l’objet d’une étude et de réflexions afin que celle-ci n’impacte pas, négativement, la rentabilité de l’investissement. Il convient donc d’avoir les connaissances nécessaires, de se former et de rencontrer un professionnel spécialisé dans le domaine de l’immobilier ;
  • La notion de « taux d’endettement » et la méthodologie de détermination de celui-ci. En effet, depuis le 1er janvier 2020, les règles ont changé et la méthodologie de calcul du taux d’endettement du foyer fiscal a été uniformisée et resserrée, les banques anticipant une éventuelle nouvelle crise de l’immobilier. La règle de 1/3 d’endettement par rapport au revenu du foyer fiscal semble applicable de façon beaucoup plus stricte

Ainsi, comme dans toute démarche d’investissement, il existe des prises de risques et le risque dépend souvent de la rentabilité. Il convient d’étudier de nombreuses variables avant de se lancer « à corps perdu » afin que la démarche soit intelligente et réalisée dans une visée stratégique. Il n’empêche que l’endettement permet à coup sûr à l’épargnant, à condition d’être maîtrisé et réalisé dans un cadre structuré, de s’enrichir dans le temps !

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