LA SCI, une société Caméléon

Une SCI est une Société Civile Immobilière transparente fiscalement et peut être :

• Soit en transparence fiscale ;

• Soit à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

On entend souvent dire qu’une SCI est à l’Impôt sur le Revenu (IR), ce qui est en soit une erreur de langage, car à défaut d’avoir opté pour l’IS, la SCI fait preuve d’une transparence fiscale à toute épreuve. Autrement dit la SCI est une société « Caméléon », c’est à dire que les règles fiscales applicables à la société dépendent du porteur de parts au 31 décembre de l’année en question. À contrario, une SCI ayant opté pour l’IS se comporte suivant les règles IS, quel que soit le porteur de parts.

Ainsi, puisque la SCI est transparente fiscalement, elle pourra en principe être traitée comptablement et fiscalement :

• Soit en règles IR, si les détenteurs des titres de la SCI sont des personnes physiques ou personnes morales à l’IR ;

• Soit en règles IS, si les détenteurs des titres de la SCI sont régis par les règles de l’IS (SAS, SARL, Holding a l’IS…) ;

• Soit en règles IR et IS, suivant des réintégrations et déductions extra comptables pour passer d’un régime à l’autre, si la SCI est à la fois détenue par un associé à l’IR et un associé à l’IS par exemple.

Ainsi, et d’un point de vue stratégique, le choix des options fiscales retenues par le contribuable aura les impacts suivants :

• Une SCI traitée en mode IR devra déterminer sa base fiscale, qui sera fiscalisée entre les mains du porteur de parts, en « Revenus Fonciers » (RF), lors de la phase d’acquisition des revenus et en « Plus-Value des Particuliers », lors de la phase de cession du parc immobilier de la SCI. Cela revient donc à avoir une base fiscale importante en phase d’acquisition des revenus (hors travaux de rénovation importants, déductibles en RF et reportables) et à contrario une base fiscale plus faible lors de la vente puisque celle-ci bénéficiera des abattements pour durée de détention et sera calculée entre le prix de vente du bien immobilier et son prix d’achat historique.

• Une SCI traitée en mode IS devra déterminer sa base fiscale, qui sera fiscalisée entre les mains du porteur de parts, en « Revenus BIC – IS », lors de la phase d’acquisition des revenus et « en mode Plus-Value des Professionnels », lors de la phase de cession du parc immobilier de la SCI. Cela revient donc à avoir une base fiscale plus faible en phase d’acquisition des revenus, notamment au vu des amortissements pratiques et de la déductibilité des frais de notaire et à contrario une base fiscale plus forte lors de la vente puisque celle-ci ne bénéficiera d’aucun abattement pour durée de détention et sera calculée entre le prix de vente du bien immobilier et son prix d’achat historique, retraitée des amortissements pratiqués jusqu’au jour de la vente.

L’option à l’IS d’une SCI est définitive, sauf depuis la dernière loi de finance qui laisse la liberté, dans les 5 ans de l’option ou de la création de « faire marche arrière ». Ainsi, elle a pour conséquences fiscales d’imposer un traitement comptable et fiscal de la SCI suivant les règles IS, avec un champ de déductibilité plus important en phase d’acquisition et de remboursement du crédit (donc moins de fiscalité à payer) mais avec une plus-value professionnelle plus forte lors de la vente et un traitement suivant les règles de l’IS, et éventuellement de la Flat Tax en cas de distribution à des personnes physiques.

D’autres alternatives plus techniques, notamment de démembrement temporaire d’usufruit du bien ou des parts sociales de SCI existent et peuvent être mises en place, avec tout l’accompagnement et la sécurité que peut vous apporter un professionnel.

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